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信息來源: 自廈門日報 發布時間: 2007-08-31
《物權法》與公共維修金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和就公共維修基金的共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納,比例為購房款的2%。

 

最近,廣州市12個樓盤的業主委員會聯合宣布,他們將向房屋開發商追討高達4000多萬元的住房維修基金。而在福州、深圳等多個城市也陸續出現專項維修資金被侵吞的情況。

 

新頒布的《物權法》對公共維修基金的歸屬和使用做了明確的規定:建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。按照我市目前的操作模式,維修金主要來源于兩種方式:一為業主每個月與物業管理費一起繳交的房屋公共維修金,即小金;二為開發商建房時以投資總額2%比例繳交的公共設施專用基金,即大金。大金目前由市建設與管理局開設專戶進行代管,使用有嚴格的規定與審核程序。小金則由業主委員會或業主委員會授權物業公司管理,這部分公共維修金怎么管怎么花并不透明,因此常常引起訴訟。

 

生活案例

舊物業公司不肯交出賬目

更換物業公司時,公共維修基金收支檔案歸屬于誰?法律上對此問題尚未有明晰的規定,成了目前的法律盲點。怡和大廈在更換物業公司時,就遇上了舊物業公司不移交公共維修基金收支檔案的麻煩事。

 

2003917日,怡和大廈業主委員會與原某物業公司終止了管理協議,該物業公司撤離大廈時卻沒有向業主委員會移交大廈的相關財務賬冊。200431日,怡和大廈業委會與該物業公司之間就怡和大廈進行了有關財務移交,但公共維修基金的收支明細賬冊及相應的財務憑證卻沒有進行移交。之后,怡和大廈業委會多次向有關部門反映,多次函告對方,強烈要求對方依法辦理相關移交手續,但物業公司卻以種種理由推托,甚至置之不理,拒不移交公維金相關收支檔案。

 

思明區法院經過審理查明,在對怡和大廈進行管理期間,原某物業公司對管理項目是單獨記賬的,與其本公司的經營行為所發生的賬目沒有重合;而該物業公司受怡和大廈業委會委托,對怡和大廈進行物業管理的行為是一種委托管理行為,物業公司作為受托人,在對大廈進行管理期間所作的針對管理項目財務記錄,仍然屬于受托范圍。因此,2006年年底,法院判處怡和大廈的公維金收支明細賬冊及相應的財務憑證屬于怡和大廈全體業主的財產,物業公司無權占有。

 

律師說法

可直接訴請返還全額維修金

福建某律師事務所林律師認為,《物權法》第79條規定,建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。這與《物業管理條例》第54條關于專項維修資金屬業主所有的規定是一致的。維修資金屬業主共有,由業主委托物業管理服務企業進行管理和使用,業主與物業管理服務企業在這個問題上的關系是委托合同關系。相關的賬目和支出憑據等檔案資料是維修資金不可分割的從屬物,應當在委托合同關系終止時與維修資金的余額一并移交。但是,在發生糾紛時業主委員會訴請物業管理企業交付維修資金賬目檔案資料是一個下策,達不到維護業主合法權益的最終目的。因為這種訴訟即使勝訴,物業管理企業移交的賬目和支出憑據也可能存在種種瑕疵,不能反映真實的支出情況。在接收賬目及相關資料后還要進行審計,如發現虛報支出,則要另行起訴物業管理企業返還侵占的維修資金。

 

因此,比較有效的訴訟方法應當是直接訴請物業管理企業全額返還其當初接收移交和后來逐年收取的維修資金總額,這就迫使物業管理企業在訴訟中逐一舉證證明維修資金合理使用的數額,如果不能證明合理使用的,則應當予以返還。這就在一個訴訟中整體解決了公布維修資金賬目、剔除虛報支出、據實返還余額三大目的,是在目前法律框架下維護業主權益的較好方法。

 

此外,物業管理企業將保管的維修資金據為己有,拒不退還,或采用虛假方法達到占為己有目的的,將構成侵占罪,業主委員會可以對物業管理企業的相關行為人提起刑事自訴。

 

專家聲音

實施細則有待進一步明確

廈門大學法學院副教授、研究生導師黃健雄表示,在《物權法》頒布之前,關于公共維修基金的規定,除了國務院頒布的《物業管理條例》外,還有國家建設部、財政部發布的《住宅共用部分公用設施設備維修基金管理辦法》以及各省、市出臺的物業管理條例、辦法、實施細則等。

 

200411日起執行的《物業服務收費管理辦法》明確規定:公共設施設備的保養費用要從管理費列支。但目前大部分樓盤仍然保持著公共設施設備的保養費用還是列入公共維修金支出的原狀。不同效力的條例規章對于公共維修基金列支的費用項目等基本問題并未明確。這些問題的存在導致對該基金的管理混亂!段餀喾ā返念C布雖然在一定程度上緩解了管理的混亂狀況,但是,《物權法》畢竟是一部民事基本法,不可能解決現實生活中所有細枝末節的東西。因此該基金的管理和使用還需依賴根據《物權法》的具體實施細則和業主大會制定的業主公約進一步明確。

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