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信息來源: 逸居房產業務部 發布時間: 2007-04-18
二手房購房攻略之第四步談判簽約

購房攻略之第四步談判簽約

確定目標后,就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。
  談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節,買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上,特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

  第一如何談價 如何出價是買房者要仔細考慮的:既要盡量往低里出價,做個精明的買家;又不可出價過低,把賣主給嚇跑了。如何確定一個相對合適的價位呢?買房者可通過各種媒體了解市場行情。買房者也可向物業管理公司問詢。此外,買房者一定要注意,買房要量力而行,不要超出自己的承受力;尤其是需要申請按揭的,必須考慮按揭的成數。買賣雙方都報出了自己的價格,這兩個價格之間存在一定的差距。如果雙方都各執已見,不肯讓步,買賣也就談不成了。買賣成交的必要條件是起碼要有一方作出讓步,一般而言,買賣雙方都要作讓步,僅有一方讓步是不足夠的。但高明的買家,通過一些技巧的運用,往往可爭取到較大的利益。

  1.投石問路 通過“投石問路”來試探對方。投石問路的工具便是買方手中的各種“石頭”假設問句。買方可以利用各種場合提出各種假設問句,如“假如我們按揭付款?”“假如我們XX時間付款”等等,引導賣方說出他們的計算、計劃等,從而從賣方媾獲得一些未公開或不易獲得的資料,同時對這些資料信息進行分析比較,以便使自己在談判中能夠從容地跟賣方討價還價。

2.施加壓力 商業談判總是力圖使對方讓步,從而實現自己的預期目的。在眾多的談判戰術中,施加壓力是一處傳統的強攻型戰術。這種方法由談判一方對對方施加有形或者無形的壓力,迫使對方讓步,接受自己的建議。

3.欲擒故縱 談判的目的是為了實現自己的預期目標。而除了強攻之外,在談判中還可以故意使自己保持在一種若即若離、左顧右盼的狀態,甚至時不時地放出一些活餌,從而激起賣主的成交欲望,降低談判的價碼,甚至取小舍大。

  第二如何簽合同 依據我國《合同法》及業務實踐,一份二手房買賣合同,下列內容必不可 少:

1、當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等,以免出現欺詐情 況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查;應寫明是否共用財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

2、標的這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、裝修、設施設備等情況;同時還 要寫明房屋產權歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否轉賣;是否存在房屋 抵押或其他權利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業管理費用及其他交費狀況;房屋相關文書資料的移交過程。

3、價款這里也是很主要的內容,主要寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請 按揭貸款;定金;尾款等。

4、履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關手續的過程;配合與協調問題;雙 方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤;遇有價格上漲、下跌時如何處理。

5、違約責任這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金 的計算與給付;在什么情況下可以免責;對違約金或定金的選擇適用問題。

6、解決爭議的方式這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果 雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

7、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不 正當地阻撓條件成立或不成立;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無 效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或撤消后,財產如何進行返還。

8、合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定,合同當事人 可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限; 補救措施;合同中止、終止或解除后,財產如何進行返還。

9、合同的變更與轉讓在此約定的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

10、附件在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

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