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當前位置:長樂二手房網-> 逸居新聞
信息來源: 福州新聞網 發布時間: 2007-05-18
律師解疑:二手房交易中常見法律問題
二手房交易與商品房買賣相比較,其在交易風險和復雜程度上有過之而無不及,其中產權登記、房款交割、房屋質量、交付時間等方面比較容易發生糾紛。

  糾紛一:產權登記

    對于買方來說,要仔細審查賣方提供的系列證件,確保這些證件從形式到內容都沒有瑕疵。

    審查證件包括:賣方身份證、房屋三證(房屋所有權證、土地使用權證、契證);

    需要審查內容包括:上述證件的真實性、三證上的權利人姓名是否一致、身份證姓名與三證權利人姓名是否一致、是否存在共有權人、是否存在抵押情況等;同時,買方如果比較謹慎,除了審查上述證件外,還可以到房屋管理部門查詢房屋的產權登記材料,到房屋實地查看,全面了解房屋的產權及其他狀況。

    對于賣方來說,需要注意交證時間,特別是交房屋三證的時間。房屋三證是賣方證明、行使所有權的重要憑證,在交易過戶時,賣方需要交出這些證件以辦理相關手續。如果交易是通過中介進行的,那么比較簡單,賣方只要根據委托協議的約定時間交證即可。如果產權過戶是買方辦理的,那么賣方在把證件交給買方之前最好要求買方支付房款或是提供有效擔保。

  糾紛二:房款交割

    對買方來說,需要注意的是付款時間和付款方式。這兩個內容一般由買賣雙方在合同中予以約定,付款是買方最重要的合同義務,所以作為買方,應對這些條款特別注意,要作到約定明確,沒有歧義,F在中介公司一般都和銀行聯手提供銀行監督支付服務,這種方式對于買方相對來說是較安全的。

    如果房款直接支付給賣方,需要提醒注意兩點:一、分期付款更安全。房屋轉讓從簽訂合同開始到最后過戶、交房最短也需要一至二個月時間,在這過程是可能存在一定變數。因此,雙方可以約定根據交易情況的進展,分期支付房款。比如,合同簽訂時支付定金,房屋交付時支付部分房款,產權過戶后支付剩余房款。二、如辦理按揭貸款的,可約定無法辦理按揭貸款時買方不承擔逾期付款的違約責任。

    對于賣方來說,一般把握兩個原則:一、不管是通過中介還是直接支付,要確保支付的安全性和及時性。二、合同中買方逾期付款違約責任要足以制約買方。

  糾紛三:房屋質量、交房時間

    對買方來說,在簽訂合同前及簽訂合同時,需要注意兩個方面:一是房屋質量,二是交房時間。在訂立合同前、在房屋交接時,買方都應仔細觀察房屋的外觀質量,尤其對衛生間、廚房、房屋頂部等問題多發部位給予重點關注,認真查看沒有發現問題再在合同或房屋交接單上簽字。

    而交房時間也是買方比較關心的一個問題。買方可在合同約定中把交房時間和逾期交房違約責任約定的明確、嚴格,以保護自己的利益。

    對于賣方,最關鍵就是交房時間。賣方需要注意的有三點:一是在簽訂合同時要對自己騰空房屋的時間有一個充分的估計,不要因為估計不足無法騰空而造成逾期交房。二、交房除了騰空房屋、交鑰匙之外,還包括房屋的維修基金發票、物業管理費押金收據、各種設備發票、保修卡等書面資料的移交;三、對于水、電、煤、有線電視、寬帶等附屬設施要及時過戶給買方,避免以后出現繳費糾紛
 

編輯:周智武
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